说说房地产市场的萎靡和强心针的使用

其实地球人都知道，我们国家这几年的房地产市场，从本质上来说具有以下几个方面的特征：

一是某些地方政府通过房地产市场来敛财。地方政府采取“超前”拍卖土地资源（严重超过合理的用地需求规模），甚至是以低价收购（‘因市政建设需要征地’等形式）高价卖出（商业开发用途的价格）的方式，试图获取巨额土地出让金，然后作为地方政府“主要”的收入来源。这样做，在某种程度上确实可以弥补当前“分税制”体制下地方政府收支方面的不平衡，但土地资源毕竟是相对有限的，过度的、超前的开发，无异于“杀鸡取卵”、“竭泽而渔”，会给若干年后的政府留下巨大的压力隐患，使其面临手中再无资源可以利用的局面。同时，“大跃进”式的开发，也为权力寻租，腐败，非科学非理性决策提供了温床。

二是某些房地产上通过营造虚假的繁荣来敛财。目前我们国家排名前十位的富商，大都从事房地产行业，这不仅与其它国家有着明显的不同，更应当清醒认识的是，资金和资源在房地产这一个行业的过度集中，必将对其它行业的健康发展形成严重的“侵蚀”。而我们国家现在需要正视的更可怕的问题是，房地产业是“绝对虚假的繁荣“，是”绝对真实的泡沫”，交易价格（甚至可以说是‘挂牌’价格）已经远远背离了实际价值，市场交易能够继续持续下去所依靠的，不过是新增需求罢了，但随着房屋存量的不断上升和人口增长速度的减缓，市场会逐渐走向饱和。当然，最倒霉的是“接最后一棒的人”。

4月20日有报道说，房地产大鳄王健林近期在深圳证券交易所发表演讲，表示万达集团将启动“去房地产化”的进程，这无疑是释放出一个重要的信号：我们国家的房地产市场将告别“暴利”时代，而这位财阀是准备抓紧抽身了。

其实，房地产市场应当是“投资”与“消费”两种模式并存，并且以“消费”模式为主的。也就是说，主要为了满足大多数人安居的需要，而不是把市场上普遍的价格故意推高到普通居民可以承受的“极限”。可以适当的发展“改善性”住房和以投资为手段，试图实现保值、增值目标的房地产，但只能作为市场的一个方面，而不能作为市场的支柱。此外，切忌泡沫经济，切忌有价无市，切忌“炒作”出一个富人群体，而这个群体实际上持有着一堆“垃圾股”。

总的来说，当前中国最值得担心的，不是“保七”，甚至也不是经济结构调整，而是对房地产的过度依赖和无原则迷信，以及过去那些地方政府巨额债务的累积和到期归还问题。

最近，住房与城乡建设部的一些司局级领导一直没有闲着，反倒是热情高涨，比如其公积金监管司司长张其光就新发表了一篇文章，表示希望设立国家住房银行，以便进一步刺激住房消费需求，继续演绎着“房地产业作为国民经济支柱产业”的“神话”。如果单单从学术探讨的角度来看，这些观点倒也无可厚非，最起码大家都有自由表达自己想法的权力，不过在实际操作过程中，这位司长的想法恐怕很难落到实处。

其一，地方政府不会答应。目前我们国家的住房公积金管理中心都是分散式的，地方政府对本地管理中心有着绝对的管辖权，绝对不会轻易放弃这块“大肥肉”。既得利益者往往是改革的最大障碍，如果设立国家住房银行，将资金的管理统一收归北京的总行，搞单一法人（我国银行业的主要管理体制），地方政府的反对声，足以把总理和部长都给淹没了。

其二，银行业不大会接受这个变化。就保障性住房金融支持这一块来说，国家开发银行多年已经进行了大量实践，并取得一定成绩，现在忽然冒出来一个“竞争对手”，国开行即便不在明面上提出反对，也会提出“重复建设，资源浪费”之类的理由。其次，地方上住房公积金管理中西都是在当地各相关商业银行开户的，有着不可忽视的资金沉淀。最近一两年，银行存款大战愈演愈烈，营销存款的目标甚至都已经从存量的持续提升变成了基本维持，如果设立国家住房银行，将这么多的资金都转走、上划，各相关商业银行不急红眼才怪呢。此外，“政策性房贷”和商业性房贷如何区别、界定，同样是一个复杂的问题，各大商业银行在当前公积金贷款条件高、要求严苛的环境下，大量发展商业性房贷，获取不少利润，如果“政策性房贷”这一块放开，必将对商业性房贷造成严重的冲击，这对于利差收入空间日渐缩小，行业内竞争压力日渐增大的各大商业银行来说，肯定是不可接受的一个情况，必将引起强烈的反弹。

其三，设立国家住房银行将面临技术上的诸多困难。首先，资本金从哪里来？截至2014年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约0.5亿元，两者合计4.2万亿元，按照巴塞尔协议8%的最低资本充足率要求，开业前差不多要有3000多亿的资本金到位，据说全国住房公积金贷款已计提的风险准备金有800亿，这就还有2000多亿的缺口，对于中央财政来说，也许是一个“不能承受之重”。其次，如果说准备建成一个“纯政策性银行”，特批在资本金方面不受严格限制，那么业务开展的过程中，遇到贷款违约，所造成的本息损失又由谁来承担？商业银行可以用平时计提的损失准备来冲销，甚至可以动用资本金，但作为“保本微利”，或者是“不以盈利为目的”的政策性银行来说，这些方法都无法使用。最后，我们国家现在的房地产市场在结构上存在严重问题，真正可以被挖掘的“优质客户”，大都不需要低息按揭贷款，或者说对于利息偏高的情况并不是那么敏感的，而真正需要政策支持的客户，往往在收入水平及其稳定性方面有着较大风险，一旦逾期，强制执行（变卖房产）的难度将是相当大的。

其四，全面放开楼市，将“炒楼”继续进行下去，绝不是建立和完善一个健康经济体系的选择。新一届政府早已明确提出房地产业替代产业的构想，并提出经济结构调整的战略。纵观世界上其它国家，无论是发达国家还是发展中国家，都没有打算在房地产业这一处吊死的案例，都不会允许房地产这一个行业吸干其它行业的血液。否则，崩盘是必然的，而崩盘之时，整个国家的经济将彻底被拖入长时间都无法恢复的境地。

因此，在当前这个结构严重失衡，实体经济发展遭遇瓶颈的时期，还想通过使用强心针的方式来刺激房地产市场，以此来降低“硬着陆”发生的概率，甚至妄想继续维持房地产市场的一种“虚假繁荣”，不仅达不到预期目的，还会错误的将矛盾和问题暂时掩盖，并使其在将来以更为严重的后果加以展现。

解决以上问题的关键，还是要从提振实体经济，全面发展各个产业来入手，通过夯实更为强大的经济基础，来为房地产业需求的进一步增长创造条件。

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